黒川・早野の親の家は売れる？　区の26%が調整区域

親が施設に入って、黒川の実家が空いた。不動産会社に電話をすると、最初に「そこは調整区域ですね」と言われる。そこで話が止まり、「調整区域の家は売れない」といううわさだけが残る。

うわさを、川崎市の資料で確かめてみました。麻生区の市街化調整区域は約603ヘクタール。区の面積の約26%で、川崎市の7区の中でいちばん広い面積です。ただ、市の資料を読むと、売るときに市の許可が要るのは、特定の理由で建った家に限られていました。

この記事でわかるのは、調整区域がどの町に広がっているか、許可が要る家とその条件、土砂災害の区域の決まり、そして手放す相談を、どの順番で並べるかです。資料を読んでまとめた記事で、現地には行っていません。売れるかどうかは、家ごとにちがいます。

麻生区の調整区域は、どれくらい広い？

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされている場所です。新しく家を建てたり、建物の使い方を変えたりするのに、厳しい制限があります。川崎市では、1970年6月に最初の線引き（市街化区域と調整区域を分けること）をしました。

川崎市の「川崎市の都市計画」（令和8年4月1日現在）の区別の面積表を見ると、7区の差がはっきり出ます。

麻生区

603603

川崎区

420420

高津区

276276

中原区

143143

幸区

139139

多摩区

118118

宮前区

99

出典：川崎市「川崎市の都市計画」の区別用途地域面積表（p.33）をもとに私たちで作成

麻生区の面積は約2,311ヘクタールなので、603ヘクタールは約26%。市全体の調整区域（1,707ヘクタール）の約35%が、麻生区にあることになります。区のおよそ4分の1は、家を建てることをおさえる区域です。

調整区域は、どの町に広がっている？

川崎市の「麻生区構想」の素案（2006年）には、黒川・岡上・早野・王禅寺などの調整区域では、緑や田畑などの「自然的な土地利用」の割合が高い、と書かれています。

ただし、町の名前だけでは決まりません。同じ町の中にも、市街化区域と調整区域の境目があります。たとえば上麻生の一部は、2009年の見直しで市街化区域に入りました。町の住まいの形も、町ごとにかなりちがいます。地区カルテ（2020年の国勢調査）で、一戸建ての世帯の割合を見ると、次のとおりです。

• 早野一戸建てがおよそ83.4%。高齢化率30.77%
• 王禅寺一戸建てがおよそ82.8%。高齢化率22.32%
• 岡上一戸建てがおよそ39.7%。高齢化率23.74%
• 黒川一戸建てがおよそ24.2%。高齢化率13.82%

高齢化率は2025年9月末（麻生区全体は24.57%）。「王禅寺」は町名が王禅寺だけの地区で、王禅寺東・王禅寺西は別の地区です。

自分の親の家が調整区域にあるかは、市の地図「ガイドマップかわさき」の都市計画の情報か、市役所の都市計画の窓口で、住所（地番）から確かめます。

調整区域の家は、売るのに許可が要る？

要る家と、要らない家があります。

川崎市の「開発審査会提案基準第9号」のチラシによると、調整区域では、特定の理由で建てた建物を第三者に譲ることも、建物の使い方を変える「用途変更」にあたります。土地を売ることは認められていますが、こうした建物を売ることは制限されてきました。一方で、一般の相続は認められています。

特定の理由で建てた建物として、チラシに並んでいるのは次のものです。

• 農家の住宅
• 届け出をして、自分が住むなどのために建てた建物
• 農家の世帯などの分家にともなう住宅
• 道路などの工事の収用で建てた建物
• この基準で建てた建物

市はこの基準を2015年4月1日から使い始めました。理由として、調整区域が決まってから40年以上がたち、最初に許可を受けた建物が、持ち主の死去や古くなったことで「財産を処分する時期」を迎えている、と書いています。

チラシに一例として書かれている条件は、次のとおりです。

家の条件

適法に建てた建物で、建ててから20年以上たち、10年以上住んだり使ったりした実績がある

申請する人の条件

市街化区域に暮らしの拠点を設けるのが難しく、ほかに自分の土地や建物を持っていない人

建て替えるとき

使い方は自分で使うものに限られ、戸数は前と同じ。高さの決まりや、外壁を境界から離す決まりにも合わせる

チラシの条件を読むかぎり、ほかに家を持っている人が買う形は、条件に合わないことがあります。どの理由で建った家か、条件に合うかは、家ごとの書類で決まります。麻生区の建築許可の相談先は、川崎市まちづくり局 宅地審査課の許可第2担当（044-200-2728）です。

土砂災害の区域にかかっていたら？

もうひとつ確かめることがあります。土砂災害の警戒区域です。麻生区にも、県が指定した区域があります。

神奈川県は、麻生区の土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）を、2021年3月19日に指定しました。川崎市の資料によると、特別警戒区域では次の決まりがあります。

• 建物の構造部屋のある建物を新築・増築するときは、外壁などを鉄筋コンクリートなどにする必要がある
• 開発の許可分譲地や福祉施設などのための開発は、県知事の許可が必要
• 売り買いその許可が要るときは、不動産会社は許可を受けたあとでないと広告や売買の契約ができず、売買のときに許可のことを説明（重要事項説明）する義務がある

区域にかかっているかは、神奈川県の「土砂災害情報ポータル」で確かめられます。区域の指定のことは、神奈川県 川崎治水センター（044-932-7193）が窓口です。

相談する前に、手元でそろえることは？

調整区域の家の相談は、「どんな家か」の答えが早く出るほど、話が進みます。電話をする前に、次のものを探しておきます。

1. 住所と地番固定資産税の納税通知書や、登記の書類に書いてあります
2. 建てたときの書類建築の確認や許可の書類。どの理由で建った家かの手がかりになります
3. 区域の確認調整区域かどうか（ガイドマップかわさき）、土砂災害の区域にかかるか（土砂災害情報ポータル）
4. 名義相続の登記がすんでいるか。相続登記の期限は、[麻生区の地価51か所](/shiru/asao-chika-jusho-51kasho/)の記事にまとめました

手放す相談は、どこに頼む？

ここからは広告（PR）です。調整区域の家のように、ふつうの売り方で話が止まりやすい家は、そのままの状態で買い取る会社に、査定を頼むという道もあります。相続税の申告が気になるなら、税理士への相談が先になります。

比べるときの物差しは、次の4つです。

調整区域を扱えるか

申し込む前に、調整区域・許可が要る家でも査定するかを聞く

何を買い取るか

家と土地のどちらか、両方か。家財が残っていてもよいか

費用

査定や現地の確認にお金がかかるか。契約までにかかる費用を、書面でもらえるか

決めなくてよいか

査定のあと、断ってもよいか

料金や対応する地域、調整区域の家を扱うかどうかは、この記事では確かめられていません。申し込む前に、各社の公式サイトで確かめてください。1社だけで決めず、ほかの不動産会社の答えとも並べると、自分の家の値段の幅が見えてきます。

気をつけることと、無料の相談先は？

空き家になった家の売り方・管理のことは、川崎市の「すまいの相談窓口」（川崎市住宅供給公社、044-244-7590、平日8時30分〜17時、昼休みを除く）が、専門家の団体とつないで相談を受けています。無料で相談できる範囲は団体ごとにちがうので、始める前に料金を確かめてください。

相続した家を売るときは、税金の控除にも期限があります。百合丘・千代ケ丘の親の家　売るなら「3年目の年末」が期限で、空き家の3,000万円控除の条件をまとめました。家を壊してから売るか迷っているなら、百合丘・高石の実家の空き家、解体か売るかもどうぞ。

まずは実家の納税通知書を出して、地番を確かめるところから。そこから、調整区域か、どの理由で建った家かを確かめれば、「売れる？」の答えに一歩近づきます。

出典

• 川崎市「川崎市の都市計画」（令和8年4月1日現在）（区域区分の決定経緯・区別用途地域面積表 p.33）
• 川崎市「川崎市開発審査会提案基準第9号 所有権移転（用途変更）に関する特例措置」チラシ
• 川崎市「麻生区構想 素案」第1部 まちの現状（2006年）
• 川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」（2025年8月6日更新）
• 川崎市麻生区「麻生区地区カルテ（地域情報シート）」の黒川・岡上・早野・王禅寺（高齢化率は2025年9月末、住宅の建て方は令和2年国勢調査）
• 川崎市「空家相談について」（2025年7月24日更新。すまいの相談窓口）
• 川崎市 よくある質問「既成市街地証明について知りたい」（ガイドマップかわさき・都市計画の窓口の案内）

内容は変わることがあります。最新の情報は、川崎市・神奈川県・各社の公式の案内で確認してください。